NOS URBANISTES VOUS AIDENT À DIVISER
VOTRE TERRAIN

En cas de création d'un terrain à bâtir, les frais de bornage sont en principe à la charge du vendeur (c'est-à-dire du propriétaire actuel).

Dès qu'un terrain est divisé en vue de bâtir, même pour un seul lot, il est considéré comme un lotissement. À ce titre, la réalisation d'un bornage est obligatoire avant la vente, conformément à l’Article L115-5 du code de l'urbanisme.

Le bornage peut concerner deux types de limites :

• Le bornage interne, entre la nouvelle parcelle et le terrain conservé (par exemple, si vous vendez le fond de votre jardin). Ce bornage est entièrement à la charge du vendeur.

• Le bornage des limites contiguës avec les propriétés voisines. Dans ce cas, selon l'Article 646 du Code Civil, les frais doivent être partagés entre voisins. Toutefois, dans la pratique, le demandeur assume souvent seul les coûts.

Le bornage peut représenter un coût significatif, généralement entre 800 € et 3 000 € selon la complexité du projet.

Pour éviter d'engager des frais prématurés, il peut être judicieux de tester la demande avant le bornage : par exemple en mettant le terrain en vente après avoir obtenu un certificat d'urbanisme opérationnel définissant les grandes lignes du projet.

Cela permet d’adapter la surface du terrain au budget et aux attentes des acquéreurs potentiels avant d'engager des frais.

VVGARDEN vous accompagne pour définir, votre projet, obtenir un certificat d'urbanisme et tester la demande avant le bornage définitif de votre parcelle.

Oui, mais des règles supplémentaires au PLU peuvent s'appliquer.

Si votre terrain se trouve dans un lotissement, il est tout à fait possible d’envisager une division.
Cependant, des règles spécifiques peuvent s'ajouter à celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), dans deux situations principales :

➔ Votre lotissement a été réalisé il y a moins de 10 ans et possède un règlement de lotissement

Dans ce cas :

• Votre projet doit respecter à la fois les règles du PLU et celles du règlement de lotissement.

• Certains règlements peuvent interdire explicitement la division, imposer une surface minimale par lot, ou encore fixer des règles d’implantation précises (distances aux limites, accès, etc.).

ℹ️ Important :

• Si les règles du lotissement sont trop restrictives pour votre projet, vous devrez attendre le 10ᵉ anniversaire du lotissement pour le réaliser

• Depuis la loi ALUR de 2014, il n'est en effet plus possible de renouveler un règlement de lotissement : au-delà de 10 ans, seules les règles du PLU s'appliqueront.

📍 Où trouver le règlement de lotissement ?

• Il est généralement annexé à votre acte de vente,

• Ou directement consultable auprès du Service Urbanisme de votre commune.

➔ Votre lotissement possède un cahier des charges de lotissement

Contrairement au règlement de lotissement :

• Le cahier des charges n'a pas de date de péremption.

• Tant qu’il n’a pas été modifié ou annulé par l’ensemble des colotis, ses règles restent opposables

📍 Où trouver le cahier des charges ?

• Annexe de votre acte de vente,

• Parfois disponible en mairie,

• Mais pour avoir la version officielle (et ses éventuelles modifications enregistrées), il est recommandé de consulter directement le Service de la Publicité Foncière.

VV.GARDEN vous accompagne pour :

✅ Analyser la situation juridique complète de votre terrain,
✅ Vérifier la validité des règlements et cahiers des charges,
✅ Adapter votre projet aux contraintes existantes,
✅ Négocier si nécessaire la modification ou l’annulation des règles existantes avec les colotis.

Voici 4 méthodes pour optimiser la surface constructible de son terrain

1. Diviser son terrain pour retrouver des droits à bâtir

💡 Exemple :
Votre terrain mesure 1 000 m² et le PLU autorise une emprise au sol de 20 %. Si vous avez déjà construit 200 m², vous ne pouvez plus bâtir davantage.
En divisant votre terrain et en détachant 500 m² de terrain nu, la règle des 20 % s'applique désormais indépendamment :

➔ Soit 500 m² × 20 % = 100 m² d’emprise au sol supplémentaire possible sur la nouvelle parcelle.

⚠️ Attention :
Certains PLU imposent que la parcelle d’origine respecte toujours les règles d’emprise au sol après division. Cette méthode ne fonctionne pas dans ce cas.

ℹ️ Info :
Pour que cette méthode soit applicable, la division doit être accompagnée d'une autorisation d’urbanisme (Déclaration Préalable de division ou Permis d’Aménager) et d'un transfert de propriété.

2. Intégrer le reliquat bâti et les droits à bâtir non consommés dans le périmètre du lotissement

Lors d'une division, il est possible d'intégrer le reliquat bâti (la parcelle déjà bâtie) dans le lotissement et de raisonner à l’échelle du lotissement entier pour transférer les droits à bâtir non utilisés d’une parcelle vers une autre.

💡 Exemple :
Vous possédez un terrain de 600 m² avec une maison occupant 50 m² d’emprise au sol. Le PLU autorise 20 % d’emprise au sol : soit 120 m² maximum.
Vous détachez 200 m², mais ce nouveau terrain n’autoriserait que 40 m² de construction.
Or, le reliquat bâti (400 m²) n’a consommé que 50 m² sur 80 m² autorisés (400 m² × 20 %).
➔ Vous pouvez transférer ces 30 m² de droits non utilisés vers la nouvelle parcelle, permettant de construire 70 m² au lieu de 40 m².

⚠️ Attention :
Cette lecture à l’échelle du lotissement est autorisée par l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, sauf si le PLU impose une lecture lot par lot.

3. Intégrer la voie d'accès au terrain à bâtir détaché

En incluant la voie d’accès dans le nouveau lot, vous :

• Augmentez la surface totale du terrain ;

• Et donc augmentez mécaniquement l’emprise au sol autorisée.

4. Créer une servitude de cour commune avec la parcelle mère ou un voisin

La cour commune est un outil juridique puissant pour optimiser l'implantation d’une construction.

Contrairement à ce que son nom suggère, il ne s'agit pas d'une cour partagée, mais d'un accord entre propriétaires voisins pour :

• Permettre à un terrain bénéficiaire de construire en limite séparative, là où le PLU impose normalement un retrait,

• En contrepartie, le voisin renonce à construire sur cette bande.

ℹ️ Info :
Cette technique peut être utilisée entre une parcelle mère et une parcelle détachée issue d'une division.

Ces méthodes sont des outils puissants mais nécessitent une lecture fine des règles d'urbanisme locales et parfois une négociation habile avec les services instructeurs ou les voisins. VVGARDEN vous accompagne pour : 

✅ Étudier les leviers applicables à votre terrain,
✅ Négocier et formaliser une servitude de cour commune,
✅ Dialoguer avec le service urbanisme de votre commune,

✅ Simuler en 3D les gains constructibles permis par ces stratégies.

Oui, la vente d’un terrain à bâtir issu de la division du terrain de votre résidence principale est en principe soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière.

En effet, l'exonération réservée à la cession de la résidence principale ne concerne que le logement lui-même ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires, à condition qu'elles soient cédées conjointement. Une fois divisé et vendu séparément, le terrain détaché ne peut donc plus bénéficier de cette exonération.

La détermination de la plus-value imposable nécessite d'établir la valeur d'acquisition initiale de la parcelle vendue. Si vous avez acquis votre maison et le terrain en une seule opération, il peut être complexe d'isoler la valeur initiale de la parcelle détachée. Selon la manière dont sera ventilée la valeur du bien initial entre la résidence principale et le terrain détaché, la taxe sur la plus-value peut varier considérablement, il est donc important de bien étudier la situation initiale.

La taxe sur la plus-value immobilière s’élève en principe à 36,2% (19% au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Toutefois, des abattements progressifs pour durée de détention, pour travaux réalisés, ou encore selon les conditions de la vente (prix, qualité du vendeur ou de l’acquéreur) peuvent réduire voire annuler totalement cette imposition. En réalité, il est donc rare que la taxe sur la plus-value s’applique dans son intégralité.

À noter : si votre bien est situé en zone tendue, un abattement exceptionnel de 60% peut s’appliquer pour les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2025.

C’est peut-être le moment idéal pour concrétiser votre projet. Chaque situation est particulière : VVGARDEN vous accompagne pour élaborer une stratégie sur-mesure, sécuriser votre projet et optimiser votre fiscalité.

Diviser un terrain peut être une opération très rentable, mais elle génère de nombreux frais qu’il est indispensable d’anticiper. Une bonne conception financière du projet est donc essentielle avant de se lancer.

1. Les frais indispensables

• Le bornage du terrain
  Dès qu'un terrain est divisé en vue de bâtir, le bornage est obligatoire avant la vente. Il doit être réalisé par un géomètre-expert qui établira également un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC).
  ➔ Comptez entre 800 € et 3 000 € par lot, selon la configuration du projet.

2. Les frais variables selon la nature du projet

• La constitution des dossiers d'autorisation d'urbanisme
  Une Déclaration Préalable de Division ou un Permis d'Aménager est nécessaire pour avoir le droit de vendre un terrain à bâtir.
  Si ces démarches peuvent être réalisées seul, elles nécessitent souvent des compétences juridiques, fiscales, architecturales et patrimoniales. Dans certains cas (lotissements importants), un Projet Architectural, Paysager et Environnemental (PAPE) réalisé par un architecte ou un urbaniste est obligatoire.
  ➔ VV.GARDEN vous accompagne pour obtenir vos autorisations et est rémunéré au succès.

• Étude de sol G1
  Obligatoire en zone d’aléa argileux (risque de retrait-gonflement).
  ➔ Comptez entre 800 € et 1 200 € par lot.

• Établissement de servitudes
  (passage, vue, hauteur, plantations, etc.).
  ➔ Comptez entre 800 € et 1 500 € pour établir une servitude de passage.

• Mainlevée partielle d’hypothèque
  Si le terrain est grevé d'une hypothèque, une mainlevée sera nécessaire avant la vente.
  ➔ Comptez entre 1 000 € et 2 000 € par lot.

• Constat d’huissier de l'affichage de l'autorisation
  Conseillé pour sécuriser la purge du délai de recours des tiers (article R600-2 du Code de l’urbanisme).
  ➔ Comptez entre 250 € et 400 € pour trois passages.

• Frais d'agence immobilière
  En cas de recours à une agence immobilière, des honoraires sont à prévoir (fixes ou pourcentage du prix de vente). Ils peuvent être à la charge du vendeur, de l'acquéreur ou partagés entre les deux.

• Travaux éventuels de modification du terrain
  (ex : adaptation des clôtures, création ou modification d’accès à votre maison).

• Taxe sur la plus-value immobilière
  Même si le terrain est détaché de votre résidence principale, la vente est soumise à l’impôt sur la plus-value, avec toutefois des possibilités d'exonérations et d'abattements.

3. Les frais spécifiques aux lotissements soumis à Permis d'Aménager

• Frais de viabilisation
  (raccordement aux réseaux, voiries, terrassements...).
  ➔ En général entre 5 000 € et 15 000 € par lot, selon la proximité aux réseaux publics.

• Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
  Si vous vendez les lots avant d'avoir achevé les travaux de viabilisation, une GFA peut être exigée.
  ➔ Comptez entre 1 % et 3 % du coût des travaux.
  ➔ À noter : il est très rare qu’un assureur accorde une GFA à un particulier.

Une bonne conception financière est donc indispensable, en fonction :

✅ Du type d’autorisation (Déclaration Préalable ou Permis d’Aménager) ;
✅ De votre trésorerie disponible à chaque étape ;
✅ De la temporalité de votre opération ;
✅ Du nombre de lots créés et leur accessibilité ;
✅ De la nature du sous-sol ;
✅ Des règles d’urbanisme locales ;
✅ De votre situation patrimoniale (hypothèques, plus-value, durée de détention...).

VV.GARDEN vous accompagne pour définir la meilleure stratégie, maîtriser votre budget et planifier votre trésorerie à chaque phase du projet.

Non. Une servitude de passage ne peut jamais être acquise par prescription trentenaire.

Seules les servitudes continues (qui s'exercent sans intervention humaine constante) et apparentes (présentant des signes extérieurs visibles) peuvent être acquises par prescription trentenaire.

Par exemple :

• Une fenêtre donnant sur la propriété voisine est continue (présente en permanence) et apparente (visible).

• Une canalisation enterrée est en revanche continue mais non apparente (car invisible à l’œil nu).

Un droit de passage nécessite une intervention humaine à chaque utilisation : il est donc considéré comme discontinu et ne peut être acquis par prescription.

Toutefois, si votre parcelle ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, il est possible d’obtenir une servitude de passage légale en application de l’Article 682 du Code Civil :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés, ou qui n'a qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour l’exploitation normale de sa propriété ou pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. »

ℹ️ À noter : lorsque le terrain provient d’une division, la recherche d'un passage doit en priorité se faire sur la parcelle mère d'origine (Article 684 du Code Civil).

Lors d'un projet de division, trouver ou créer un accès conforme est souvent un point délicat.
Au-delà des servitudes privées, les règles d'urbanisme du PLU (Plans Locaux d’Urbanisme) peuvent imposer des contraintes précises sur la largeur, la longueur et la configuration des accès.

VV.GARDEN vous accompagne pour sécuriser la création de votre accès, en croisant intelligemment droit privé, urbanisme local et conception architecturale adaptée à votre projet de division.

Voici 3 sources d'informations pour connaître le marché des terrains à bâtir dans sa commune

1. Consulter les données de ventes réelles (DVF)

Le site "Demande de Valeurs Foncières" (DVF) permet de consulter les prix de vente finaux enregistrés par l'administration fiscale, hors frais de notaire et hors frais d’agence.
C’est une source fiable pour estimer la valeur réelle de terrains vendus dans votre secteur.

✅ Bonnes pratiques :

• Vérifier la date de vente : jusqu'en 2021, les taux d’emprunt étaient historiquement bas, ce qui a pu soutenir des prix plus élevés que ceux pratiqués aujourd’hui. Regardez en prioriété les vente récentes à partir de 2022 ;

• Comparer des terrains de taille similaire : le prix au m² n’est pas linéaire. Un petit terrain se vend souvent plus cher au m² qu’un grand. Appliquer le prix au m² d'un grand terrain sur un petit et inversement peut souvent vous donner une vision erronnée du marché ;

• S'assurer de la constructibilité : certains terrains enregistrés sont agricoles, naturels, ou non constructibles ;

• Comparer des typologies proches : un terrain en drapeau (accès étroit en fond de parcelle) ou un terrain difficile à viabiliser se vendra généralement moins cher.

• Prendre en compte la viabilisation : un terrain peut être vendu viabilisé ou non, ce qui peut largement influencer le prix de vente : la viabilisation pour un terrain facile d'accès peut déjà représenter 5 000 € à 15 000 € de travaux. Mais cette information n'est pas indiquée dans la base de données des DVF. Certains indices peuvent cependant vous aider à le déduire : un terrain vendu dans un grand lotissement (parcelles homogènes, voie en impasse, nombreux terrains vendus en même temps, ...) ont souvent fait l'objet d'un permis d'aménager et sont toujours viabilisés. Vous pouvez aussi parfois utiliser Google Street View pour voir si des travaux ont été réalisés avant la vente en comparant les dates.

2. Consulter les annonces en ligne (Leboncoin, SeLoger, etc.)

Les sites d'annonces immobilières peuvent vous donner une idée des prix affichés pour des terrains similaires à proximité.

⚠️ Attention :

• Les prix indiqués sont des prix de mise en vente, pas des prix de vente réels.

• Une marge de négociation est fréquente, parfois importante.

3. Comprendre la vraie valeur d'un terrain : ce qu'on peut construire dessus

La valeur d’un terrain dépend non seulement de sa surface mais surtout de son potentiel constructible.

Un terrain de 500 m² sur lequel on peut construire une maison de plain-pied n'aura pas la même valeur qu'un terrain identique autorisant la construction d'un immeuble de 3 ou 4 niveaux.

✅ Ce qui influence directement la valeur :

• Le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU) (emprise au sol, hauteur maximale, CES, stationnement obligatoire, etc.),

• Les contraintes d’implantation (retraits, voies d’accès, etc.),

• Les éventuelles servitudes (de passage, de non-constructibilité...),

• La faisabilité d’un projet en lien avec les règles locales et la forme du terrain.

Chaque situation est particulière. Estimer correctement la valeur d'une parcelle nécessite donc :

• Une analyse fine du marché local,

• Une lecture précise du PLU et des règles d'urbanisme applicables,

• Une évaluation réaliste des coûts de viabilisation et des contraintes techniques.

VV.GARDEN vous accompagne pour : 

✅ Analyser votre terrain,
✅ Identifier son véritable potentiel constructible,
✅ Vous aider à fixer un prix de vente cohérent et optimisé.

✅ Valoriser son potentiel auprès des acquéreurs avec des visuels 3D

Non, la taille minimale de terrain a été supprimée des PLU en 2014 par la loi ALUR. Il existe cependant des exceptions.

En France, il n'existe plus de surface minimale légale imposée pour qu'un terrain soit constructible. Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR (n°2014-366) le 24 mars 2014, les documents d'urbanisme tels que les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) ne peuvent plus fixer de superficie minimale des terrains constructibles.

🛠️ Des règles du PLU peuvent imposer indirectement une taille minimale de terrain

Bien qu'aucune surface minimale ne soit imposée par la loi, d'autres articles peuvent limiter indirectement sa taille si on souhaite y construire une maison :

• Les règles d'emprise au sol : il s'agit du pourcentage maximal de la parcelle pouvant être occupé par la construction. Si celui-ci est de 10%, il sera impossible d'utiliser plus de 40 m² d'emprise bâtie pour une parcelle de 400 m² ;

• Les règles de pleine-terre : Cette règle est plus ou moins l'inverse de l'emprise au sol est peu imposer une surface non bâtie et végétalisée minimale. Si celle-ci est de 90%, il sera là encore impossible d'utiliser plus de 40 m² d'emprise bâtie pour une parcelle de 400 m² ;

• Les règles de retraits par rapport aux limites séparatives : si un retrait de 5 m doit être observé de part et d'autre d'un terrain mesurant 10 m de large, il ne sera pas possible d'y implanter une construction, sauf à utiliser certains outils comme la servitude de cour commune ou l'intégration du reliquat bâti dans le périmètre du lotissement

🛠️ Des exceptions existent

Une taille minimale peut parfois être explicitement requise :

• Pour disposer d'une surface d'inflitration suffisante pour un système d'assainissement individuel ;

• Dans les cahiers des charges de lotissements

VVGARDEN vous accompagne pour :

✅ Optimiser la surface du terrain à diviser,
✅ Définir les précisément les m² constructibles qui résultent de l'application des règles,
✅ Modéliser en 3D les implantations possibles de bâtiments,

✅ Obtenir les autorisations pour la division de votre terrain.

Oui, mais sous conditions.

Tant que votre maison et le terrain attenant est grevée d’une hypothèque conventionnelle ou d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, vous ne pouvez pas diviser et vendre un terrain à bâtir. Souvent, l'hypothèque est consentie comme garantie bancaire lors de la contraction d'un contrat de crédit. Vous avez alors besoin de l'accord de la banque ou de l'organisme prêteur.

Avant de vendre une parcelle, il faudra donc obtenir une mainlevée partielle d’hypothèque.
Concrètement, cela signifie que :

• Vous devez solliciter votre banque pour obtenir son accord sur la vente du terrain détaché ;

• La banque peut conditionner son accord à un remboursement partiel de votre crédit immobilier ou à un versement d'une somme libératoire. Si vous avez déjà remboursé une bonne partie du prêt et que la valeur de revente de la maison sans le terrain couvre le reste à rembourser, cela facilite la négociation ;

• Cet accord doit être formalisé par un acte notarié, entraînant des frais d’acte et parfois des frais bancaires supplémentaires. Les frais de mainlevée partielle d'hypothèques s'établissent en général autour de 1 000 € à 2 000 €.

ℹ️ À noter : Si vous êtes en train d'acheter une maison avec une hypothèque et que vous prévoyez de diviser et vendre un terrain à bâtir, il peut être judicieux d'anticiper en limitant la portée de l'hypothèque à la seule maison.

Chaque situation est différente : en fonction de votre prêt, de la valeur de la maison et du terrain, ou encore du type d'hypothèque, les conditions de mainlevée peuvent varier.

VV.GARDEN vous accompagne pour :

✅ Évaluer l'impact de l’hypothèque sur votre projet de division,

✅ Anticiper les démarches auprès de votre banque,

✅ Structurer votre opération pour éviter les blocages et optimiser vos délais.

Cela dépend de l'autorisation d'urbanisme nécessaire à votre projet.

Lotissements soumis à Permis d’Aménager (PA)

Un Permis d'Aménager est exigé si :

• La division s'accompagne de la création ou l’aménagement de voies, d'espaces ou d’équipements communs destinés à plusieurs lots à bâtir ;

• Ou si le lotissement est situé dans un site protégé (ex : site patrimonial remarquable, abords de monuments historiques…).

➔ Dans ce cas, la viabilisation complète avant la vente est obligatoire.

Divisions soumises à Déclaration Préalable (DP)

Une Déclaration Préalable suffit si :

• Le projet ne prévoit pas la création d’équipements communs entre les lots à bâtir,

• Et qu’il est situé hors d’un site protégé.

➔ Dans ce cas, la viabilisation avant la vente n’est pas obligatoire.

Même si ce n’est pas obligatoire, pourquoi anticiper la viabilisation ?

Même lorsque la viabilisation n’est pas imposée, il est utile de :

• Réaliser des devis pour estimer précisément les coûts,

• Présenter ces devis aux acquéreurs potentiels pour faciliter leur décision et accélérer la vente.

Voici les interlocuteurs auxquels vous adresser pour obtenir ces devis :

• Raccordement à l’eau potable : régie municipale ou société délégataire (Veolia, Suez, SAUR…),

• Raccordement à l’électricité : Enedis (gestionnaire du réseau électrique public). Enedis ne fournit pas toujours un devis avant l'obtention du permis de construire mais il est possible d'éditer une simulation à partir de votre compte client ;

• Raccordement à l’assainissement collectif : service assainissement de votre mairie ou délégataire privé ;

• Assainissement non collectif : SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) pour connaître le type de filière possible sur votre terrain (tranchée filtrante, micro-station, ...)  ;

• Télécommunications : Orange ou opérateur local pour la fibre ;

• Voirie et accès : artisan VRD, terrassier ou entreprise de travaux publics.

La viabilisation peut représenter un investissement initial important. Selon le prix de vente des terrains, le prix de la viabilisation, votre capacité d'investissement, les échéances souhaitées pour la vente, les obligations légales, la viabilisation avant la vente peut être plus ou moins pertinente

VVGARDEN vous accompagne pour :

✅ Définir le bon projet : parfois vendre un seul lot non viabilisé plutôt que deux lots mais avec une viabilisés obligatoire peut être plus intéressant

✅ Optimiser les aménagements : quitte à créer une voie d'accès, autant optimiser le nombre de lots desservis

✅ Simuler les coûts de viabilisation

Vous devez obtenir un Permis d'Aménager ou une Déclaration Préalable de Division selon le cas. Dans tous les cas, il s'agit d'un lotissement.

• La Déclaration Préalable de Division (DP) : elle suffit si votre projet ne prévoit pas de création d’équipements communs entre les lots à bâtir créés (voie d’accès, réseaux…) et qu'elle est située en dehors d'un site protégé (un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique par exemple). Même si plusieurs terrains à bâtir sont créés, si ces conditions sont respectées, une simple déclaration préalable de division est suffisante.

• Le Permis d'Aménager (PA) : il est exigé si la division s'accompagne de la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement ou bien si le lotissement est situé dans un site protégé (un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique par exemple) . Cette procédure est plus lourde, avec un dossier plus complexe et des délais d'instruction plus longs.

Cas particulier : En cas de création d'accès commun partagé uniquement entre un lot à bâtir et un lot déjà bâti (une maison existante sur le terrain initial par exemple), le Permis d'Aménager n'est pas nécessaire (à condition d'être situé en dehors d'un site protégé).

Au delà de la complexité du dossier, le choix entre PA ou DP a des implications sur :

• Les frais à engager par le vendeur : en cas de Permis d'Aménager, il doit financer la viabilisation des lots avant de les vendre ;

• La taxe sur la plus-value : les travaux de viabilisations pourront être déduits de l'assiette imposable ;

• La durée d'instruction des autorisations d'urbanisme : si le PLU de votre commune est sur le point d'être révisé, cela peut être un élément crucial du projet ;

• Le recours à un architecte ou un paysagiste : Pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à 2 500 m² le recours à l'architecte pour élaborer un PAPE est obligatoire

• La cristallisation des droits à bâtir associés à la parcelle ;

• Les conditions de vente.

Chaque situation est unique : VVGARDEN vous accompagne pour déterminer la procédure adaptée, constituer un dossier solide, modéliser en 3D les options de division et sécuriser votre projet selon vos objectifs.

Oui, mais si le terrain est inclus dans le bail, il doit être modifié avec l'accord du locataire.

1. Vérifier précisément la description du bien loué

• Si le terrain que vous souhaitez détacher n'est pas inclus dans la désignation du bien loué (exemple : terrain excédentaire non affecté à l'usage du locataire), la vente peut être réalisée sans atteinte au bail.

• Si le terrain est compris dans le bail, le détachement est juridiquement impossible sans l'accord du locataire, ou sans procéder à une modification du contrat car il s'agit d'une "modification de la chose louée" (Article 1 723 du Code Civil).

⚠️ Attention : Même si le terrain à détacher n'est pas inclus dans le bail, le propriétaire doit au locataire une "jouissance paisible" (Article 1719 du Code Civil). Des travaux rendant difficile l’usage et l'accès à son logement ou la création de vis-à-vis peuvent être considérés comme des troubles à sa jouissance.

2. Tenir informé votre locataire de vos projets

Même dans le cas où la vente d’une partie du terrain est possible sans son accord (lorsque le terrain détaché n'est pas inclus dans le bail), tenir votre locataire informé reste une démarche judicieuse.

Personne n'apprécie de découvrir un changement important de son environnement sans y avoir été préparé. La notion de "trouble de jouissance" étant juridiquement floue et appréciée au cas par cas par les tribunaux, il est préférable de s'assurer que le projet soit bien perçu par votre locataire :

• Informer votre locataire de vos projets

• Adapter éventuellement votre projet pour préserver ses usages quotidiens (accès, vue, intimité, stationnement...),

• Maintenir un dialogue ouvert et régulier tout au long de l’opération.

• Un locataire informé, rassuré, et respecté est un facteur-clé pour éviter que votre projet de division ne devienne source de tensions ou de litige.

Vendre un terrain inutilisé est une bonne idée pour débloquer un capital improductif. VV.GARDEN vous accompagne pour :

✅ Définir une stratégie respectueuse du droit du locataire,
✅ Anticiper les risques de contestation,
✅ Adapter votre projet si nécessaire pour sécuriser la division

Parfois oui. Cela dépend de comment est rédigé le Plan Local d'Urbanisme.

Selon la jurisprudence récente (CAA de Lyon, 25 janvier 2022, n°21LY00615), créer un accès qui traverse une zone agricole pour desservir un terrain à bâtir est en principe possible, à condition que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ne l’interdise pas expressément.

Exemples de formulations restrictives dans certains PLU :

• « Sont interdites la création de voies nouvelles autres que celles nécessaires aux exploitations agricoles. »

• « Sont autorisées uniquement les voies nécessaires au fonctionnement des équipements collectifs liés à l'agriculture. »

• « Toutes les constructions, aménagements et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles mentionnées à l’article N2. »

Malheureusement, la formulation de la règle applicable n'est pas toujours très claire. VVGARDEN vous accompagne pour :

✅ Vérifier la compatibilité de votre projet avec le PLU,

✅ Négocier votre projet avec les services de la commune,

✅ Identifier les adaptations possibles de votre projet,

✅ Concevoir un projet sécurisé juridiquement et techniquement.

Rendez-vous sur l'Atlas des patrimoines  qui recense les sites protégés (sites patrimoniaux remarquables, aux abords d'un monument historique et sites classés) et cherchez votre parcelle.

Si vous souhaitez créer un lot à bâtir par division de votre terrain et que votre parcelle est située dans un site protégé, vous devrez réaliser un Permis d'Aménager, y compris si la division ne comporte qu'un seul lot à bâtir créé. Il est donc important de bien identifier les règles qui s'appliquent sur votre parcelle.

Les règles qui sont susceptibles de s'appliquer sur votre terrain sont nombreuses, parfois difficilement disponibles, changent souvent, et sont déterminantes pour votre projet : 

• Plan Local d'Urbanisme ;

• Plan de Prévention des Risques d'Innondation ;

• Plan d'Exposition au Bruit ;

• Risque de retrait et gonflement des argiles ;

• Règlements ou cahiers des charges de lotissement ;

• Servitudes de droit privé ;

• Servitudes d'utilité publique ;

• Secteur ou s'applique le Droit de Préemption Urbain ;

• Plan de Prévention des Risques d'Incendie de Forêt ;

• Plan de Sauvegarde et de mise en Valeur du Patrimoine ;

• ... 

VVGARDEN scanne et synthétise pour vous l'ensemble des réglementations applicables afin de gagner du temps, sécuriser votre projet et prendre des décisions éclairées.

Non,  dans le cas général, la division et le détachement d'une partie de terrain contenant déjà un bâti n'est pas considérée comme un lotissement et ne nécessite donc pas d'autorisation d'urbanisme. 

Cependant, certaines situations particulières peuvent nécessiter des démarches spécifiques.

Pas d'autorisation d'urbanisme, mais un bornage nécessaire

Attention à ne pas confondre bornage et autorisation d'urbanisme :

• Le bornage consiste à délimiter précisément une parcelle existante, à créer une nouvelle parcelle par division, ou à en réunir plusieurs. Il aboutit à l’établissement d’un document d’arpentage (ou DMPC – Document Modificatif du Parcellaire Cadastral) réalisé par un géomètre-expert.
  ➔ Le bornage est indispensable pour créer une nouvelle parcelle avec un numéro distinct.

• La demande d'autorisation d'urbanisme (Déclaration Préalable ou Permis d'Aménager) permet à la commune de vérifier que la parcelle divisée peut accueillir une nouvelle construction selon la réglementation locale (PLU, PPRI, SPR, etc.).
  ➔ Dans le cas d’un terrain déjà bâti, la demande d'autorisation d'urbanisme n'est en principe pas nécessaire, sauf cas particuliers décrits ci-dessous.

Cas particuliers

Cas n°1 : Division d'un terrain bâti avec extension, démolition ou création d’annexes

• Pas besoin d'autorisation d'urbanisme pour diviser le terrain.
  Le Conseil d'État a tranché (CE, n°470788) : Même en cas d’extension significative, de démolition partielle ou de construction d'annexes, il ne s'agit pas d'un lotissement.
  ➔ Seul un Permis de Construire sera nécessaire pour les travaux ultérieurs.

Cas n°2 : Division d'un terrain bâti avec conservation d'un terrain nu par le propriétaire

• Pas besoin d'autorisation d'urbanisme pour la division du terrain si le reliquat de terrain nu n’est pas destiné immédiatement à recevoir une construction (Article R442-1 e) du Code de l’urbanisme).
  ⚠️ Attention : Si le propriétaire décide finalement de construire sur ce terrain dans un délai de 10 ans, le Permis de Construire tiendra alors lieu de Déclaration Préalable de Division (Articles R442-2 et L480-16 du Code de l’urbanisme).

Cas n°3 : Division d'un terrain bâti destiné à accueillir une deuxième construction indépendante (par exemple une maison)

• Autorisation d'urbanisme obligatoire pour la division du terrain
  Si la division a pour but d'accueillir une nouvelle construction indépendante de la construction existante il s'agit d'un lotissement soumis à Permis d'Aménager ou Déclaration Préalable de Division (Article L442-1 du Code de l’urbanisme). Cet article s'applique (TA Versailles n° 1800167 et 1800706), quand bien même l'Article R442-1 e) du Code de l’urbanisme prévoit que les terrains déjà bâtis soient exclus du champs du lotissement. La nuance est subtile :
  ➔ Transformation d’une construction existante = pas de lotissement,
  ➔ Création d’une construction nouvelle = lotissement.

Communes qui ont mis en place un permis de diviser

Certaines communes, en application de l’Article L126-19 du Code de la construction et de l’habitation, ont instauré un Permis de Diviser.

Il est exigé lorsqu’une division entraîne de fait la création de plusieurs logements (ex : division d’une grande maison en plusieurs lots).

La règlementation est parfois complexe à interpréter. VVGARDEN vous accompagne pour :

✅ Définir une stratégie adaptée à votre projet et au calendrier d'obtention des autorisations,
✅ Sécuriser votre mise en vente et les autorisations d'urbanisme nécessaires,

✅ Obtenir les autorisations,
✅ Informer correctement les acquéreurs et faciliter la vente.

Oui, vous pouvez mettre en vente un terrain à bâtir qui n’a pas encore reçu d’autorisation d’urbanisme, mais vous ne pourrez pas signer d'acte définitif.

Pourquoi mettre en vente avant d’obtenir l’autorisation ?

Diviser et viabiliser un terrain nécessite d'engager des coûts irréversibles (bornage du terrain, etude de sol, création d'accès, raccordement aux réseaux, ...).

C'est pourquoi il peut être intéressant de tester l'intérêt du marché en proposant le terrain à la vente avant d’avoir obtenu le Permis d’Aménager ou la Déclaration Préalable de Division.

Cependant, certaines précautions juridiques doivent impérativement être respectées.

Ce que dit la loi

✅ Mention obligatoire dans l’annonce :
La mise en vente d'un terrain à bâtir doit préciser explicitement que l’autorisation d’urbanisme n’est pas encore obtenue.
➔ (Article L442-5 du Code de l'urbanisme) ;

✅ Si votre projet est soumis à Permis d’Aménager :

Aucun compromis ni promesse de vente ne peut être signé avant l’obtention du permis d'aménager.
➔ (Article L442-4 du Code de l'urbanisme)

✅ Si votre projet est soumis à Déclaration Préalable de Division :

Il est possible de signer un compromis ou une promesse de vente avant l'obtention du certificat de non-opposition.
➔ (Article L442-4 du Code de l'urbanisme)

Les bonnes pratiques

💡 1. Obtenez un certificat d'urbanisme opérationnel avant la mise en vente :

• Il confirme la faisabilité du projet par la mairie,

• Et permet de décrire précisément les caractéristiques du terrain (surface, accès...).

💡 2. Mentionnez dans l’annonce que :

• La vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation,

• Les dimensions et caractéristiques sont indicatives.

💡 3. Prenez votre décision avant la commercialisation :

• En cas d’offre d’achat au prix, vous êtes en principe tenu de vendre.

💡 4. Sécurisez avec une clause suspensive dans la promesse de vente :

• Si l’autorisation d’urbanisme est refusée, et que la promesse prévoyait cette condition, la vente pourra être annulée ➔ (Voir Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 juin 2019, 18-12702)

💡 5. Si possible, finalisez bornage et autorisations avant la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente :
Cela sécurise l’identification précise du terrain à vendre et limite les risques de litige ultérieur.

VVGARDEN vous accompagne pour :

✅ Obtenir le certificat d'urbanisme opérationnel,

✅ Définir une stratégie adaptée à votre projet et au calendrier d'obtention des autorisations,
✅ Vous accompagner dans la mise en vente,
✅ Analyser le marché immobilier et trouver le bon prix de vente

✅ Obtenir votre Déclaration Préalable de division ou Permis d'Aménager

Rendez-vous sur le Géoportail de l'urbanisme et indiquez votre adresse pour découvrir dans quelle zone du PLU se trouve votre parcelle.

Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) découpent votre commune en quatre grands types de zones :

• Zones urbaines (leur nom commence par "U") :
  Zones déjà urbanisées, équipées en voiries et en réseaux ; la construction y est en principe autorisée sous certaines conditions.

• Zones à urbaniser (leur nom commence par "AU", "1AU" ou "2AU") :
  Zones destinées à accueillir de futures constructions. La constructibilité est souvent conditionnée à la réalisation préalable d’équipements publics (voiries, réseaux…).

• Zones agricoles (leur nom commence par "A") :
  Zones réservées à la préservation des activités agricoles. La construction y est très limitée (bâtiments agricoles ou extensions d’existant principalement).

• Zones naturelles (leur nom commence par "N") :
  Zones protégées pour leur caractère naturel, paysager ou environnemental. La construction y est strictement encadrée et souvent interdite.

⚠️ Attention : La zone dans laquelle se trouve votre terrain donne seulement une première indication sur sa constructibilité.

Pour vérifier si votre projet est possible, il est indispensable d’analyser en détail le règlement écrit du PLU. Même dans une zone urbaine :

• Certaines parcelles peuvent être réservées à un usage spécifique (équipements publics, activités économiques...) ;

• L’emprise au sol autorisée peut être insuffisante pour construire ;

• Les règles de recul par rapport aux limites peuvent bloquer votre projet ;

• L'espace minimum de pleine-terre peut contraindre l'implantation des constructions ;

• Le nombre de places de stationnement peut limiter le nombre de logements réalisables ;

• Les bandes de constructibilités peuvent empêcher de construire trop loin des voies ;

• Des protections spécifiques peuvent exister (comme les Espaces Boisés Classés).

De plus, d’autres documents d’urbanisme peuvent s'appliquer en parallèle du PLU, comme un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI).

Avec l’accompagnement VV.GARDEN, découvrez précisément ce que vous pouvez construire sur votre terrain grâce à une analyse complète des règles d’urbanisme et une visualisation 3D de leur application sur votre parcelle.

ℹ️ À noter : Certaines communes n’ont pas encore mis leur règlement d’urbanisme en ligne. Dans ce cas, il faut vous rapprocher directement de votre mairie pour le consulter.